서울 성동구 행당동에 거주하고 있는 김영민씨는 40대 가장이다. 요즘 저금리로 인해 돈을 굴릴 곳이 마땅치 않아 고민하고 있던 중 역세권 근처에서 오피스텔을 분양한다는 소식을 듣고 고민에 빠져있다. 수익률은 충분할 것 같은데 문제는 역시 세금이었다. 주위에서 들리는 말을 종합해보면 오피스텔은 세금문제를 알지 못하면 낭패를 당하기 쉽다는 것이었다. 김씨는 취득 때부터 이를 매각할 때까지 발생하는 오피스텔관련 세금문제를 정확히 알고 싶어한다.

원래 오피스텔은 건축법상 주택이 아닌 준주택으로 분류가 된다. 따라서 보통 업무용으로 사용되어야 하나 요즘은 이곳에서 거주하는 경우도 많아 세법을 적용할 때 혼란이 발생한다. 오피스텔이 업무용인지 주거용인지에 따라 과세체계가 다르기 때문이다. 오피스텔의 취득단계부터 양도단계까지 발생하는 문제와 그에 따른 대책을 김씨의 관점에서 살펴보자.

오피스텔을 취득하면 두 가지 정도의 세금문제가 발생한다. 하나는 취득세이고 다른 하나는 부가가치세이다.

먼저 취득세는 오피스텔을 주거용으로 사용하더라도 취득가액의 4%가 적용된다. 현재 주택은 주택가격에 따라 1~3%로 차등적으로 적용되는 것과 차이가 있다. 예를 들어 2억원짜리 주택을 사면 1%인 200만원이 취득세이나 오피스텔은 이의 용도가 주거용인지 업무용인지 불문하고 1%의 4배인 800만원을 지급해야 한다. 그렇다면 왜 이런 차이가 날까?

이는 취득세를 규율하는 지방세법을 보면 답이 나온다. 여기에서 ‘주택’은 건축법상의 단독주택과 공동주택을 말하는 것으로서 준주택인 오피스텔은 포함하고 있지 않기 때문이다. 그 결과 오피스텔의 취득세는 주택보다 높을 수밖에 없게 되어 있다. 참고로 오피스텔은 취득세 4% 외에 0.6%가 추가되는데 이들은 농어촌특별세(0.2%)와 지방교육세(0.4%)에 해당한다.

다음으로, 취득 시 부가가치세 처리법에 대해 알아보자.

신규로 오피스텔을 분양받거나 임대사업자로부터 오피스텔을 취득하는 경우에는 부가가치세 처리문제에 관심을 둬야 한다. 자칫 잘못 처리하면 부가가치세 때문에 손해를 보는 경우가 종종 발생하기 때문이다.

우선 신규로 오피스텔을 분양받는 경우를 보자.

오피스텔 분양사업자는 수분양자들에게 오피스텔을 공급할 때 총분양가를 책정하는데 이 금액 에는 건물공급가액의 10%인 부가가치세가 포함되어 있다. 이 부가가치세는 일단 국가로 납부되는데 수분양자가 임대사업자로 등록하고 환급신청을 하면 이를 환급해준다. 다만, 이를 환급받기 위해서는 다음과 같은 절차를 따라야 한다.

STEP1 부가가치세를 환급받기 위해서는 사업자등록이 필수이다.
사업자등록신청을 할 때에는 일반과세자로 등록해야 한다. 간이과세자는 영세한 업체에 해당하는 사업자로서 부가가치세의 부담이 거의 없으며, 세금계산서 발행의무도 면제하고 있다. 따라서 이 사업자는 원칙적으로 부가가치세제도와 거리가 멀기 때문에 부가가치세를 환급해주지 않는다.

STEP2 사업자등록신청은 가급적 계약 시에 한다.
분양계약을 체결하자마자 사업자등록을 신청하는 것이 좋다. 그래야 부가가치세를 안전하게 환급받을 수 있기 때문이다. 물론 세법은 과세기간 종료일부터 20일 내에 사업자등록을 신청하면 그 이전에 발생한 세금계산서상의 매입세액을 대부분 환급해준다. 종전에는 사업자등록 신청일로부터 20일 내의 것만 환급을 해주었으나 세법개정에 의해 그 범위가 넓어졌다.

STEP3 조기환급신청을 한다.
부가가치세를 빨리 환급을 받으려면 매월 말일자로 마감하여 조기환급신고를 하도록 한다. 여기서 조기환급신고는 매월, 매2월, 또는 분기 단위 중에서 선택할 수 있으며, 조기환급신고기한(매월 또는 매2월, 분기 다음 월 25일) 경과 후 15일 내에 환급된다. 신고방법은 부가가치세 신고서에 감가상각자산취득명세서를 첨부하여 우편, 홈택스, 방문 중 하나의 방법을 선택할 수 있다.

이처럼 신규로 오피스텔을 분양받은 사업자는 일반과세사업자로 등록하면 대부분 부가가치세를 환급받을 수 있다. 하지만 간이사업자로 등록을 하거나 또는 사업자등록 신청시기가 너무 늦으면 환급이 되지 않기 때문에 매우 유의해야 한다. 또한 주거용으로 임대할 경우에는 부가가치세가 환급되지 않음에 유의해야 한다. 세법은 오피스텔을 주거용으로 사용하면 이를 주택으로 취급하며, 임차인을 보호하기 위해 주택임대료에 대해서는 부가가치세를 면세하고 있기 때문이다. 한편 기존 오피스텔을 구입한 경우에는 매도자와 매수자의 관계에 따라 부가가치세 처리법이 달라지는데 이에 대해서는 아래의 양도단계에서 정리하기로 하자.

오피스텔을 취득하여 이를 보유하는 단계에서 만나는 세금문제를 풀어보자. 일단 보유단계에서는 임대료에 대한 부가가치세와 임대소득세 과세문제가 있다. 임대유형별로 그에 따른 문제점과 대책을 정리해보자.

첫째, 업무용으로 계속 임대하는 경우
일반과세사업자가 오피스텔을 업무용으로 계속 임대하는 경우에는 임차인도 사업을 영위하므로 부가가치세 10%를 포함해 세금계산서를 발생하고 6개월 단위로 부가가치세 신고·납부를 하게 된다. 참고로 임대보증금에 대해 이자상당액(2.5%)의 10%만큼 부가가치세가 추가된다. 한편 부가가치세를 제외한 임대소득에 대해서는 다음 해 5월(수입금액이 5억원 이상인 사업자는 6월까지)에 종합소득세 신고를 하게 된다.

둘째, 주거용으로 계속 임대한 경우
오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우에는 주택을 임대하는 것에 해당하므로 부가가치세가 발생하지 않는다. 따라서 부가가치세 신고 및 납부의무는 없다. 한편 주택임대소득에 대해서는 종합소득세 신고 및 납부의무가 있다. 이때 임대한 주택과 주거용 오피스텔의 임대소득을 개인별로 합산한 금액이 연간 2,000만원 이하가 되면 2014~2016년 동안 한시적으로 비과세가 적용된다.

셋째, 업무용에서 주거용으로 전환하는 경우
업무용 오피스텔을 주거용으로 전환하는 경우에는 부가가치세 처리문제에 특히 유의해야 한다. 당초 환급받은 부가가치세 추징문제가 발생하기 때문이다. 예를 들어 앞의 김씨가 오피스텔을 분양받아 1,000만원의 부가가치세를 환급받았다고 하자. 그런데 환급받은 후 3년 뒤에 이를 주거용으로 임대하면 10년 중 잔여기간인 7년치에 해당하는 부가가치세를 가산세와 함께 추징을 당하게 된다. 당초 1,000만원은 향후 10년동안 부가가치세를 징수하여 납부해줄 것으로 기대하고 환급을 해준 것인데, 4년차부터 부가가치세가 발생하지 않으므로 이를 추징하게 되는 것이다. 한편 임대소득에 대해 원칙적으로 소득세가 과세되나, 주거용 오피스텔은 주택에 해당하므로 주택을 포함한 임대소득이 2,000만원 이하인 경우 비과세가 가능하다.

<부가가치세를 환급받은 후 주거용으로 사용하는 경우의 부가가치세 조치법>
• 최선책은 환급받은 부가가치세 중 잔여기간에 해당하는 금액을 반납하는 것이다.
• 이후 업무용으로 재임대하면 반납한 부가가치세 중 일부를 다시 환급받을 수 있다.

넷째, 주거용에서 업무용으로 전환하는 경우
위의 것과 반대로 오피스텔을 주거용에서 업무용으로 전환하는 경우에는 오피스텔이 면세상품에서 과세상품으로 변한다. 그런데 이때 쟁점이 되는 것은 당초 주거용 오피스텔을 취득할 때 환급받지 못한 부가가치세를 환급받을 수 있는지의 여부이다. 예를 들어 앞의 김씨가 오피스텔을 주거용으로 분양받아 부가가치세 1,000만원을 환급받지 못했다고 하자. 이러한 상황에서 주거용으로 3년간 임대하고 이를 업무용으로 전환하면 잔여기간 7년에 대한 부가가치세 700만원을 돌려받을 수 있는지가 쟁점이 된다. 이에 대해 세법은 이를 돌려받을 수 있도록 하고 있다. 따라서 10년 중 업무용으로 임대하는 기간에 해당하는 부가가치세는 모두 환급대상이 된다는 점을 기억해두도록 하자.

이제 김씨가 분양 받은 후 임대하고 있는 오피스텔을 매도하려고 한다고 하자. 이 경우 만나는 세금문제에는 어떤 것들이 있을까?

일단 쉽게 생각해볼 수 있는 것은 양도소득세이다. 그렇다면 양도소득세는 어떻게 과세될까? 그리고 이외 부가가치세 문제는 없을까?

실제 오피스텔과 관련된 세금문제는 앞의 취득이나 보유단계에서도 복잡하게 발생하지만 양도할 때가 가장 복잡하다. 따라서 오피스텔 매매를 앞두고 있는 거래당사자들은 이 부분에 관심을 집중시킬 필요가 있다.

첫째, 업무용 오피스텔을 매매하고자 하는 경우
업무용 오피스텔은 수익형 부동산에 해당하므로 앞에서 본 부가가치세 문제와 양도소득세 문제가 발생한다.

먼저 부가가치세 문제를 살펴보자.

우리 세법은 임대한 업무용 오피스텔은 부가가치세가 과세되는 재화로 보아 건물공급가액의 10%에 해당하는 금액을 부가가치세가 있는 것으로 본다. 예를 들어 기준시가에 의해 구분된 토지공급가액이 1.5억원이고 건물공급가액이 5,000만원이라면 부가가치세는 500만원이 된다. 따라서 총매매가액은 2억 500만원이 되는 셈이 된다. 이러한 부가가치세는 매수자로부터 받아 이를 국가에 납부하게 되며, 매수자는 일반과세자로 등록하여 이를 환급받게 되는 구조로 되어 있다. 참고로 이러한 부가가치세는 생략한 채 거래할 수 있다. 부가가치세를 국가에 낸 후 이를 돌려받게 되면 국가입장에서는 실익이 없고 또 거래당사자들에게 자금부담만 주기 때문이다. 그래서 세법은 매도자와 매수자가 임대사업을 그대로 이전하는 내용을 담은 포괄양수도계약을 맺으면 부가가치세 없이 거래할 수 있도록 하고 있다.

<포괄양수도계약 시 주의할 점>
• 매도자는 일반과세자나 간이과세자에 해당되어야 한다.
• 매도자가 일반과세자인 경우 매수자는 일반과세자이어야 한다. 만일 매수자가 간이과세자인 경우 일반과세자로 자동적으로 변경된다.

다음으로 양도소득세는 양도차익에 대해 장기보유특별공제와 기본공제를 적용해 보유기간에 따른 세율을 적용해 계산하게 된다.

둘째, 주거용 오피스텔을 매매하고자 하는 경우
주거용 오피스텔을 양도하는 경우에는 부가가치세 과세문제는 없으나 양도소득세 문제가 다양하게 파생한다. 유형별로 살펴보자.

① 주거용 오피스텔을 1개만 가지고 있는 경우
주거용 오피스텔은 주택으로 취급되므로 보유기간이 2년 이상이면 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 다만, 공부상의 용도는 주거용이 아니므로 본인이 비과세를 입증할 수 있는 서류를 구비해두는 것이 좋다. 참고로 당초에 부가가치세를 환급받았다면 주택으로 사용한 만큼 부가가치세 추징문제가 발생할 수 있음에 유의해야 한다.

② 만일 1주거용 오피스텔과 1주택이 있는 경우
오피스텔이 주택으로 취급되면 일시적 2주택에 대한 비과세를 받을 수 있는지 점검한다. 이는 새로운 주택을 취득한 날로부터 종전주택을 3년 내에 처분하면 비과세를 적용하는 것을 말한다.

③ 다주택자에 해당하는 경우
주택과 주거용 오피스텔을 포함한 다주택자에 해당하는 경우에는 임대주택사업자등록을 하면 거주용 주택에 대한 비과세를 받을 수 있다. 예를 들어 주거용 오피스텔을 포함한 임대주택이 3채인 상태에서 전 세대원이 2년 이상 거주한 주택을 양도하고자 하는 경우에는 비과세가 나오지 않게 된다. 따라서 이러한 상황에서는 거주용 주택 외의 모든 주택(주거용 오피스텔 포함)을 임대주택사업자등록을 한 후 주거용 주택을 매도하면 비과세를 받을 수 있게 된다. 단, 임대용 주택은 5년 이상 임대를 의무적으로 해야 한다.

<거주용 오피스텔을 보유한 상태에서 주택의 비과세를 위한 양도소득세 조치법>
• 오피스텔과 주택이 있는 상황에서는 오피스텔을 업무용으로 사용하도록 한다.
• 만일 업무용으로 사용하는 것이 불가능하다면 주거용 오피스텔을 먼저 처분하는 것이 좋다.
• 만일 주거용 오피스텔 처분이 여의치 않으면 오피스텔을 주택임대사업자등록을 하여 거주용 주택에 대한 비과세혜택을 받도록 한다.

Tip 오피스텔에 대한 부가가치세와 양도소득세 과세방식